瑞安建业

　　瑞安建业是瑞安建业有限公司 00983的品牌。
　　瑞安建业有限公司 00983

　　公司概括

　　集团主席 罗康瑞

　　发行股本(股) 484M

　　面值币种 港元

　　股票面值 1

　　公司业务 公司主要业务为投资控股。其附属公司、共同控制实体及联营公司主要从事建筑及承建、楼宇翻新及装修、水泥制造及销售、物业发展及投资、资产管理以及投资控股。

　　全年业绩:

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度，集团的营业额为港币六十四亿四千三百万元，较上年度增加百分之九。综合除税及扣除非控股股东权益后溢利为港币八亿四千八百万元，较上年度减少百分之七。

　　集团录得股东应占溢利港币八亿四千八百万元（二零一一年：港币九亿一千万元），每股基本盈利港币一元七角三分（二零一一年：港币一元八角六分）。负债比率下降至百分之四十六（二零一一：百分之五十一）。

　　业务回顾：

　　于二零一二年，欧洲金融危机持续，大部份西方经济发展仍然停滞不前，市场对欧元区债务水平的忧虑，加上美国财政悬崖仍为重大隐忧，令全球经济活动举步维艰。

　　在瑞安建业主要营运地区中国内地，二零一二年国内生产总值增长百分之七点八，增幅为一九九九年以来最低，多个外在因素严重窒碍经济发展，幸有中央政府推出振兴经济措施，更斥资发展基建，带动内需市场表现理想，因此整体而言，经济仍然稳健增长。然而，市场的种种挑战，加上政府对房地产业采取进一步的紧缩措施，继续对购房意欲造成打击。

　　面对整体下行的环境，瑞安建业按照于去年年报阐述的策略，积极提升股东价值。集团调节房地产发展及交付周期，令年内得以推出四个位于北京、上海、广州及渖阳的发展项目，销售成绩令人满意。于十一月，上海浦东四季酒店和品牌居所四季汇正式落成开幕，备受顾客与公众赞誉。

　　同时，集团退出水泥业务的计划取得理想的进展，于年内与拉法基协定路向，以协助集团实现退出拉法基瑞安水泥合营企业的计划。

　　随着香港特区政府持续增加基建项目开支、加快公共房屋的发展计划，香港的建筑业活动在二零一二年内显着增加，但劳工与建材成本亦同时急速上涨。瑞安建业充满信心，凭着丰富的经验，得以扩充集团在业界的市场份额，继续为市场实现高质素且符合环保要求的项目。于二零一二年，瑞安建业取得多项新合约，工程价值合共达港币八十八亿二千六百万元。

　　瑞安建业一直坚守严谨的企业管治及企业社会责任原则，年内荣获香港会计师公会颁发最佳企业管治资料披露大奖白金奖。

　　房地产

　　在中国，房地产投资占国内生产总值约百分之十四，对整体社会及经济发展影响举足轻重。因此，相关政策部门既要稳定房屋价格，确保可持续经济增长，同时要满足民众和年轻一代的置业需求，提供足够而价格合理的住房。

　　于二零一二年下半年，随着中央政府放宽部份市场调控措施以刺激经济增长，楼价显示房地产市场开始回暖。鉴于房地产市场对经济增长起着关键作用，相关政策部门推出多项举措，确保银行提供足够信贷额予首次置业及改善型住房需求人士。在二零一二年，中国的房地产发展投资攀升百分之十六点二，达人民币七万一千八百亿元，相对二零一一年为百分之二十七点九。

　　尽管二零一二年市场充满挑战，瑞安建业于年内逐步推售位于北京、上海、广州及渖阳的四个项目。北京瑞安君汇、上海的品牌居所项目四季汇、广州瑞安创逸以及渖阳项目一期的市场反应理想。

　　对于二零一三年的行业前景将有待观察。二零一三年首月，新房价格上升百分之一，是自去年六月开始连续八个月录得按月增长。同期，在中国十大主要城市的土地出售总面积按年增长达百分之七十七。有见及此，中国政府已要求相关地方政府严格落实楼市调控各项政策措施，并适时推出新的举措打击过热的市况。然而，庞大的刚性需求，加上持续的城市化进程，令审慎理财并拥有一、二线城市优越地段而多元化组合的发展商稳占良好势头。

　　瑞安建业抢占先机，进军特殊房地产市场，多年来累积了丰富的经验及专门的知识，备受市场认同。集团的物业组合中大部份为已竣工项目，释放其资产价值成为集团的重要目标。

　　特殊房产项目

　　概览

　　瑞安建业目前在中国内地的组合主要包括住宅、酒店、零售及办公大楼。年内，集团贯彻既定策略，加快完成项目交付并物色新项目。于二零一二年十二月三十一日，瑞安建业的项目组合多元化，分布在北京、成都、重庆、广州、贵州、上海、渖阳及天津，可发展总楼面面积约为二百七十三万平方米，应占楼面面积约为二百一十六万平方米。

　　项目收购

　　年内，集团继续采取审慎方针，严选收购目标。于二零一二年十月，瑞安建业与一名夥伴订立合营协议，共同收购位于天津武清、总楼面面积约十五万八千平方米的住宅发展项目。此项目是集团于天津房地产市场的第二项投资，毗邻集团在二零一二年一月收购的住宅及零售发展项目Veneto，预期两个项目可产生协同效应，打造成一项综合项目，为集团提供机会优化项目组合。

　　项目发展、物业销售及租赁

　　于二零一二年，集团因应当前及预期的市况，审慎调节项目落成及营销的节奏。上半年面对整体房地产市场需求放缓，加上落成及交付的物业受项目发展及交付周期影响而减少，集团于五月发出中期盈利警告。踏入下半年，市场气氛如预期中改善，集团亦紧握市场良机，透过销售活动释放资产价值。

　　多个项目包括北京瑞安君汇、广州瑞安创逸及渖阳项目一期的营销活动加快开展。于十一月，上海浦东四季酒店隆重开幕。位居上海二十一世纪中心大厦最高十二个楼层的品牌居所四季汇亦推出，项目以豪华见称，备受追求高端的买家瞩目。

　　凭着前瞻性的设计及卓越品质，集团的项目深受项目夥伴及投资者欢迎。于八月，集团与知名机构平安保险集团订立协议，出售渖阳项目一期一幢总销售面积约为四万三千平方米的办公楼。此前，平安保险集团亦向集团购入一幢位于成都市中心已落成的办公楼。此项出售令集团得以将其于渖阳项目的重大部份投资变现，取得可观回报。

　　除促成现有发展项目落成及分层销售，集团一直密切寻求机会向有意投资者整幢出售选定项目。于二零一三年二月，瑞安建业乘华南市场气氛畅旺，出售其于广州番禺项目的全部权益，交易于二零一三年三月完成后为集团带来港币三千七百万元的利润，所得的款项净额将拨作一般营运资金。

　　北京瑞安．君汇

　　北京瑞安君汇位于北京朝阳区，属于低密度项目，徒步可至邻近的三里屯。项目面积合共五万一千七百平方米，包括两幢毗连大楼，设有二百一十套高端住宅单位，体现尊贵住宅的优秀水平。于二零一一年十二月，项目获发预售许可证，全部单位于年内陆续推出市场，其中超过百分之六十四已于年底前获认购。

　　两幢大楼的内外部装修工程大致完成，住宅单位于十二月开始陆续向买家交付。

　　成都瑞安．城中汇（前称“东方家园”）

　　瑞安城中汇为大型综合用途发展项目，总楼面面积约为四十七万二千平方米，位处成都未来的主要地铁交汇处，定位为优质城市核心综合项目。项目包括十一幢住宅大楼、一幢办公楼、一幢服务式住宅及商场，并将提供停车场、会所及幼儿园。地盘前期准备工作及建筑工程已于二零一二年下半年展开，拟于二零一三年第三季推出预售。

　　此项目由瑞安建业与私募基金领盛投资管理公司(LaSalle Investment Management)共同发展，瑞安建业拥有项目百分之五十一的权益。

　　重庆创汇．首座

　　创汇首座于二零一零年落成，项目临近重庆市中心的解放碑广场，位据重庆中心商务区，凭着优越地段继续吸引庞大市场兴趣。超过百分之九十、总楼面面积达二万零四百平方米的办公室单位以及总楼面面积达三万平方米的住宅单位已全数售出，并逐步交付买家。截至二零一二年十二月底，逾半“Mee”汇美尚商场总楼面面积二万一千平方米的零售商铺已经租出。

　　广州瑞安．创逸

　　瑞安创逸位于天河北的尊贵地段，全部四幢总楼面面积十一万二千平方米的大楼于二零一一年底平顶后推出市场发售。销售活动于二零一一年开展，服务式住宅大楼内百分之九十九的清水房及百分之八十七的住宅单位已于二零一二年底售出。首批住宅单位已交付买家。

　　广州番禺项目

　　此项目用地于二零一一年购入，拟发展成服务式住宅连同办公室及零售商铺，总楼面面积合共为十万八千八百平方米。于二零一三年二月，瑞安建业把握高回报的出售机会，与买家签订协议出售此项目的全部权益。

　　贵州城南尊汇

　　此项目于二零一一年购入，所在地区已从工业用途重订为商住发展，享有地利优势。此项目拟打造成综合发展项目，总楼面面积合共约为七十八万零七百平方米，落成后将包括别墅、住宅公寓大楼及零售部份。地盘清理及重置工作已大致完成，项目规划及设计亦正在进行中。动工典礼于十一月举行，标志项目的新里程，预计于二零一八年落成。

　　上海翠湖天地御苑十八号楼

　　此服务式住宅座落于高尚的卢湾区，毗邻新天地，设有约一百个高尚住宅单位。在商业及旅游业带动下，访客数目的增长令项目的出租率及平均房价均维持高位，平均出租率约达百分之九十三，为集团提供稳定的经常性租金收入。

　　上海二十一世纪中心大厦

　　二十一世纪中心大厦位于浦东陆家嘴金融中心区，集团于二零一零年十二月透过集团拥有百分之七十权益的合营公司购入其二十六至四十九楼，由瑞安建业主导发展成为上海浦东四季酒店及豪华的品牌居所四季汇，已在年内开幕。

　　四季汇是瑞安建业首个品牌居所项目，由国际知名的四季酒店集团管理，提供七十三套豪华服务式住宅公寓，坐拥浦东区非凡景致。酒店于二零一二年下半年竣工，首批品牌居所于八月推出市场发售。截至十二月，已售出四季汇的百分之二十二可销售面积。

　　上海浦东四季酒店于十一月隆重开幕。此豪华酒店拥有一百八十七个华丽客房及套房、两间餐厅，提供日式、中式及国际美食，更设有高尚的水疗健身中心。

　　渖阳项目一期

　　位处渖阳“金廊”，此项综合发展项目由住宅、服务式住宅、甲级写字楼及高级商场组成，总楼面面积合共为二十八万一千二百平方米。截至十二月，超过百分之七十五的住宅总楼面面积及全部服务式住宅公寓已经售出。住宅大楼的所有建筑工程已完成并逐步交付买家。商场于落成后正交予租户进行内部装修工程。

　　辨公楼的工程如期进行，并已整幢售予平安保险集团，总销售面积约为四万三千平方米，预期可于二零一三年年中交付。

　　渖阳项目二期

　　此项市区综合用途发展项目由高尚住宅物业、服务式住宅、现代化办公楼及一个商场组成，总楼面面积合共为六十五万三千九百平方米，拟于二零一六年完成。渖阳地方当局已完成处理土地的拆迁工作。

　　天津Veneto （前称“武清项目”)

　　集团于二零一二年一月完成收购此项目，并命名为Veneto。此项目位置优越，坐享便捷的交通网络，邻近京津城际铁路武清站的黄金地段，该区现时正进行大规模转型，将发展为知识与创新产业、现代化物流及贸易枢纽。集团计划于二零一四年前，将此总楼面面积合共为十五万三千平方米的地块，开发成以零售为主导并设有服务式住宅的物业。集团已取得相关政府部门的建设工程许可证，现时正进行地盘前期准备工作。

　　集团将与专门投资于特殊房产项目的私募基金公司SoTan Fund以各占一半股权的形式共同发展此项目。

　　知识型社区

　　概览

　　大连是中国东北的主要港口城市，在市政府的领导下，逐渐具备大都会魅力。于过去五年，大连市录得国内生产总值平均年度增长百分之十四点二，二零一二年的国内生产总值达人民币七千亿元。凭藉多元化的经济、高水平的生活质素及便捷的交通网络，大连市正逐渐演变成开拓世界级知识型社区的理想地。

　　大连位处中国东北海岸，沿海空两路与日本及南韩紧接相连。国际投资日益增多，造就微加工技术、生物医药及知识流程外包等行业的协同效益，推动大连当地经济，发展成为高增值的低碳商业中心。大连天地于知识型社区规划全面、环境一流。不少企业选址大连天地，为当地的技术人才带来宝贵机遇。

　　大连天地

　　此项目为大型知识型社区，总楼面面积合共约达三百一十万平方米。瑞安建业持有此项目百分之二十二的权益，并联同瑞安房地产和亿达集团，携手将其打造成一级绿化环保社区，提供广阔的户外消闲设施、教育园区、绿化配套设施以及公共设施。

　　建筑工程现正分阶段进行，进展理想。截至二零一二年十二月三十一日，已建成总楼面面积共三十五万平方米，在建的总楼面面积约九十七万五千平方米，当中包括可供出售的住宅部份占五十一万一千平方米，出租物业占四十六万四千平方米。

　　黄泥川悦翠台的别墅及住宅销售活动正在进行，售出单位正分阶段交付买家。黄泥川的智荟天地零售商场已经落成，若干租户亦开始进驻，当中包括多个国际品牌以及餐饮食肆。随着租户数目增加，商铺出租率及零售额快速增长。

　　项目的位置优越，加上独特的概念，继续吸引来自研发、资讯科技及教育领域的跨国企业进驻，包括IBM、中软及安博教育等成为主要客户。于年底，可供出租物业的出租率维持于百分之七十五。

　　此项目计划于二零二零年前分阶段落成，届时大连天地将成为中国内地自给自足的知识型社区，为高科技产业、教育及活力充沛企业的环保乐活社区。

　　建筑

　　建筑业发展理想，带动了集团的建筑业务表现。建筑业务年内录得总营业额港币五十三亿五千八百万元（二零一一年：港币四十七亿四千二百万元），同时取得新合约总值港币八十八亿二千六百万元（二零一一年：港币三十五亿三千七百万元）。建筑业务录得总溢利达港币二亿五千六百万元，当中包括由于香港特区政府收回位于粉岭的货仓用地的收益港币八千九百万元。

　　集团不断透过各种措施提升营运效率，藉此加强竞争优势，并改善现有合约的盈利表现，以抗衡通胀及成本上涨。

　　于二零一二年十二月三十一日，集团持有的合约总值约为港币一百七十四亿元，未完成合约价值约为港币一百亿元，两者于二零一一年十二月三十一日的价值分别为港币一百三十七亿元及港币六十亿元。

　　瑞安承建

　　瑞安承建抓紧市场涌现的机遇，于年内获得多项建筑工程，其中包括苏屋邨公屋发展项目，工程价值为港币二十一亿五百万元，及一份价值港币三亿二千五百万元的三年期保养及翻新工程合约，为西九龙及香港指定区域的物业进行相关工程。

　　年内，瑞安承建完成的主要工程包括香港房委会的石硖尾邨第五期项目，此项目在“优质公共房屋建造及保养维修大奖2012”中，荣获杰出建筑项目奖。另外公司亦完成两项建筑署的定期保养合约，为政府及资助物业提供设计及小型建造工程；以及两项香港房委会的定期保养及翻新工程合约，为指定区域的屋邨提供服务。

　　瑞安承建获发展局纳入全包室内设计及装修工程专门承造商名单内，令集团得以于未来竞投及承造更多此类别的项目。作为集团缔造绿色社区的其中一步，瑞安承建获颁发ISO 50001能源管理证书，成为香港首批获此认证的建筑承建商之一。

　　瑞安建筑

　　瑞安建筑于年内取得两份建筑署合约，其中一份为位于深水埗的西九龙法院大楼的设计与施工合约，工程总值约港币二十二亿元，为公司历来合约价值最高的项目。瑞安建筑亦取得沙田体育馆、社区会堂暨区域图书馆的建造工程，价值约港币七亿九千九百万元。将军澳市镇公园、室内单车场及体育馆的建筑工程进展良好，单车场赛道的建造工程已于十一月动工。位于葵涌的香港入境事务处员佐级宿舍的设计与施工合约亦于年内完成。

　　建筑业务于工地安全、节能、环保意识及减废管理和回收方面的表现于业界继续备受认同。优良表现令瑞安承建荣获“优质公共房屋建造及保养维修大奖2012”新工程项目中的杰出建筑承建商金奖，又于“优质建筑大奖2012”中凭蓝田邨重建项目获颁发香港住宅项目（多幢）类别的优质建筑大奖。

　　瑞安建筑（内地）

　　瑞安建筑（内地）为集团于中国内地持有百分之八十五权益的建筑业务分部，期内为瑞安房地产的重庆天地、佛山岭南天地、武汉天地、上海瑞虹新城及大连天地项目，以及瑞安建业的渖阳项目一期、广州瑞安创逸及上海二十一世纪中心大厦项目提供建筑工程服务。同时，瑞安建筑（内地）完成于武汉天地第A6 及A4-3 地块的主要建造合约，亦取得约值港币二十三亿元的新合约，包括成都城中汇及上海四季汇的建筑工程。

　　瑞安建筑（内地）与房地产业务积极合作，开发建筑工程优化管理支援系统，支援集团内地房地产项目的发展。此新系统为成都城中汇项目的进度带来重大贡献。此外，瑞安建筑（内地）亦与集团旗下室内装修及楼宇翻新工程公司德基于天津Veneto 项目中紧密合作。

　　德基

　　德基为客户完成多项装修和翻新工程，包括领汇、香港迪士尼乐园、国泰航空货运站、-以及将一幢工业大厦改建为办公楼。澳门方面，Hard Rock 酒店、新濠天地、永利酒店及美高梅酒店的翻新工程亦已完成。

　　德基取得多项新工程合约，价值约为港币十亿元，当中百分之七十四、百分之二十及百分之六分别来自香港、澳门及中国内地。现持有主要合约包括-两个于沙田马场的翻新及重建项目、领汇旗下两所购物商场和一所街市装修工程，及一所总领事馆的重置工程，并就澳门四个娱乐场项目签订合约。于二零一三年二月，德基在香港及澳门取得价值共港币二亿三千八百万元的装修工程合约。

　　水泥

　　拉法基瑞安水泥

　　拉法基瑞安水泥由集团持有百分之四十五权益，主要在四川、重庆、贵州及云南营运。于二零一二年底，其总年产能约为三千一百万吨。

　　营运表现

　　面对非常艰难和竞争炽烈的市场，拉法基瑞安水泥于本年度的业绩未如理想。年内的总销售量约二千七百万吨，较去年的总销售量微升。新增产能导致竞争加剧，加上市场需求放缓，使拉法基瑞安水泥所在地区的水泥价格整体受压。于年内，水泥平均售价下降约百分之八，但受燃料价格调低影响，变动成本减少约百分之三。

　　产能扩充

　　现正在云南河底岗及禄劝兴建的乾法窰，日产能力分别为二千五百吨及四千六百吨，计划分别于二零一三年及二零一五年竣工。

　　注入资产

　　拉法基瑞安水泥计划于未来数年将其持有的水泥厂全部注入于深圳证券交易所上市的四川双马水泥（双马水泥），惟须遵守适用法例及法规规定，亦须于获得有关监管机构及第三方批准后，按市况对将予投入的资产进行估值，方可作实。

　　出售业务

　　诚如公司于二零一一年年报所披露，公司一直积极研究不同方式，以退出集团于拉法基瑞安水泥的投资。于十二月，拉法基与瑞安建业达成协议，协定路向以协助集团退出此合营企业。

　　南京粉磨厂

　　南京粉磨厂的销售量及售价均告下调，然而，在外购熟料成本大幅下降带动下，营运业绩已见改善。

　　业务展望:

　　纵然目前房地产市场不明朗，市况短期波动，集团对于行业及中国经济整体的长远前景维持乐观。

　　展望未来，预期内地相关政策部门会审慎地平衡稳定房价与经济可持续增长两者的需要。政府各项调控措施若不进一步加强，相信仍会持续。然而，房地产市场的稳健发展，对中国社会和经济发展相当重要。因此，当局有必要为全国低收入人士提供充足的保障性住房。同时，中国的城镇化大势所趋，对住房庞大的刚性需求亦会持续。

　　配合集团致力为股东创造最大价值的整体策略，瑞安建业在合适的市场情况下，将采取更积极的举措，包括与瑞安集团更紧密合作，将相当部份的房地产资产变现。若此变现计划得以完满完成，集团会考虑向股东宣派特别股息。同时，集团会继续把握香港特区政府增建公共房屋及基础建设为建筑业带来的机遇。

　　
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更　新：2021-5-30