开元产业

　　开元产业投资信托基金 01275

　　公司概括

　　集团主席 陈妙林

　　发行股本(股) 772M

　　面值币种

　　股票面值

　　公司业务 开元产业信托的主要目标为向基金单位持有人提供稳定的定期分派以及在分派及开元产业信托每基金单位资产净值方面达致长远增值，同时维持合适的资本架构。产业信托管理人拟透过下列方式达成上述目标：(i)透过资产增值机会及改善营运达致内部增长，(ii)透过进行符合产业信托管理人投资标准的潜在收购达致外部增长，及(iii)透过合适的资本架构进行融资。

　　全年业绩:

　　于二零一零年、二零一一年及二零一二年，前身集团的收益分别为人民币669.6百万元、人民币772.7百万元及人民币795.5百万元，而其年度溢利则分别为人民币30.4百万元、人民币75.1百万元及人民币77.4百万元。

　　业务回顾：

　　开元产业信托业务概览

　　开元产业信托乃为拥有初步位于中国的酒店物业投资组合而成立。产业信托管理人相信，成立开元产业信托乃顺应将酒店拥有权与酒店业务分开的全球趋势，让酒店管理人可专注于酒店业务及提升品牌知名度，而酒店房地产信托则专注于资产拥有权及增长机会。开元产业信托将专注于酒店拥有权并寻求酒店管理人管理其酒店物业。

　　开元产业信托的主要目标为向基金单位持有人提供稳定的定期分派以及在分派及开元产业信托每基金单位资产净值方面达致长远增值，同时维持合适的资本架构。产业信托管理人拟透过下列方式达成上述目标：(i)透过资产增值机会及改善营运达致内部增长，(ii)透过进行符合产业信托管理人投资标准的潜在收购达致外部增长，及(iii)透过合适的资本架构进行融资。

　　于完成后，开元产业信托将拥有初步酒店物业。初步酒店物业位于杭州、宁波及长春，于最后实际可行日期拥有合共2,021间客房（总建筑面积321,090平方米）及35间食肆，提供不同种类的住宿及设施，以满足市场上不同的需要。该等物业均保养良好。于二零一零年、二零一一年及二零一二年，初步酒店物业的可用客房收益分别为人民币311元、人民币355元及人民币357元。于二零一二年，初步酒店物业的入住率为60.8%，而平均房租为人民币588元。

　　初步酒店物业将根据酒店租赁及管理协议出租予承租人。各项酒店租赁及管理协议的初步年期为起计十年，并设有再续期十年的选择权，可由产业信托管理人全权酌情行使。由起计十年期间应付的租金包括个别浮动租金以及保证最低总金额（即基本租金）。个别浮动租金让基金单位持有人得以分占初步酒店物业的收益及经营毛利的增加部分。

　　此外，开元旅业已无条件及不可撤回地担保支付承租人根据酒店租赁及管理协议不时欠付或应付的所有款项，包括支付个别租金及开元酒店管理根据酒店租赁及管理协议应付的总租金与基本租金之间的差额。承租人将于酒店租赁及管理协议首五个年度内向出租人提供合共人民币20百万元的抵押按金（相当于基本租金（已就全年进行调整）与二零一三年的预测租金付款（已就全年进行调整）之间的差额的50%以上）。倘承租人违反其根据酒店租赁及管理协议须履行的付款责任，则出租人可动用该抵押按金。开元酒店管理亦已促成一项金额为每年人民币216百万元（即基本租金金额）（“担保金额”）的不可撤回担保，该担保将由中国银行浙江分行发出，以出租人为受益人，并可藉以追讨承租人根据酒店租赁及管理协议自酒店租赁及管理协议的年期开始起计为期五年有责任支付的款项。倘承租人及／或开元旅业已违反彼等根据酒店租赁及管理协议须履行的付款责任，则出租人可要求中国银行浙江分行支付承租人结欠的金额，上限为担保金额。

　　酒店租赁及管理协议的后续期间及十年续约期内每年的市场租金方案将包括(i)中国持牌银行发出的不可撤销担保所涵盖的金额（应为相关年度的基本租金）；及(ii)抵押按金（不得低于人民币20百万元，即第一个至第五个年度的抵押按金金额）。倘开元酒店管理未能为后续期间及十年续约期内的任何年度取得不可撤销担保，抵押按金金额须调整至该年度厘定的基本租金金额，另加该年度所需的抵押按金。后续期间及十年续约期内每年的抵押按金须由出租人保管直至相关年度结束为止，届时，相关年度与来年的抵押按金之间的任何差额将由双方互相抵销。后续期间内各年的基本租金将不少于人民币183.6百万元（即首十年期内的首四个年度的基本租金的85%），而十年续约期内各年的基本租金将不少于首十年期第六个至第九个年度之间从初步酒店物业的承租人取得的平均年度租金的85%。

　　产业信托管理人已委托承租人经营及管理初步酒店物业，并会全程监督及监察承租人之表现。为确保承租人妥善经营及管理初步酒店物业，酒店租赁及管理协议载有以下条文：(i)承租人在经营及管理初步酒店物业期间须遵从的条款及准则详情，及(ii)出租人及产业信托管理人查核承租人是否合规的权利。有关进一步详情，请参阅本文件“酒店租赁及管理协议”一节。承租人有权经营及管理初步酒店物业，因此，于酒店租赁及管理协议年期内经营初步酒店物业获得的所有收入将由承租人保留。以客房数量计，开元集团为中国最大的酒店营运商之一，拥有逾20年酒店营运经验。开元酒店管理由开元集团于二零零八年十二月十七日成立，以经营开元集团的酒店并向其提供管理服务。截至最后实际可行日期，除初步酒店物业外，开元酒店管理经营49家星级酒店，其中包括由开元集团拥有的5家星级酒店及根据租约或管理协议经营的44家星级酒店。此外，开元酒店管理将经营58家星级酒店，该等酒店目前正在开发当中，预期将于二零一三年至二零一六年陆续开始营运。

　　产业信托管理人的政策为于起至二零一四年十二月三十一日止期间向基金单位持有人分派开元产业信托可分派收入总额的100%。由二零一五年起各年，产业信托管理人将向基金单位持有人分派开元产业信托可分派收入总额的至少90%。

　　业务展望:

　　产业信托管理人的主要目标为向基金单位持有人提供稳定的定期分派以及在分派及开元产业信托的每基金单位资产净值方面实现长期增长，同时维持合适的资本架构。产业信托管理人计划结合以下策略，逐步实现其目标：

　　． 内部增长策略：产业信托管理人将采取积极措施提升初步酒店物业及改善其经营表现，从而尽量增加初步酒店物业的现金流量及价值。透过上述积极管理，产业信托管理人力求提高初步酒店物业的效率，改善住宿服务的入住率及平均可用客房收益，以及餐饮服务的餐位利用率、客户人均消费及宴会厅每年每平方米收入，并为客户营造更好的住宿及餐饮体验。

　　． 外部增长策略：产业信托管理人将物色及寻找资产收购机会，冀能提供丰厚的现金流量及回报，亦能满足产业信托管理人对开元产业信托的投资任务，增加基金单位持有人的回报及改善未来收入及资本增长的潜在机会。

　　． 融资策略：产业信托管理人将致力维持稳健的财务状况，采用适当的债务及股权组合为物业收购融资，从金融机构及资本市场获得多元化的资金来源，优化债务融资成本并采用利率及汇率对冲策略（如适用），从而减少所承受的市场波动风险。

　　开元产业信托所收购的物业拟长期持有，惟在尽量增加开元产业信托的收益率及价值方面须能发挥积极作用。倘产业信托管理人认为任何物业的增长空间有限，产业信托管理人或会考虑通过直接出售开元产业信托于该物业的权益或出售开元产业信托于相关特别目的投资工具的权益而全部或部分出售该物业，并会考虑从该出售所得款项中收回资本用于收益较高的增长机遇。

　　内部增长策略

　　产业信托管理人将采取积极措施提升初步酒店物业及改善其经营表现，从而尽量增加初步酒店物业的现金流量及价值，并利用与在酒店管理方面经验丰富的开元集团的策略关系。透过上述积极管理，产业信托管理人力求提高初步酒店物业的效率，改善住宿服务的入住率及平均可用客房收益，以及餐饮服务的餐位利用率、客户人均消费及宴会厅每年每平方米收入，并为客户营造更好的住宿及餐饮体验。产业信托管理人将对选定的初步酒店物业进行翻新，以维持及改善初步酒店物业的形象及吸引力，藉此增加光顾，从而增加初步酒店物业的可用客房收益。产业信托管理人为实现目标可能采取的措施包括但不限于：

　　． 与承租人有效合作

　　出租人与承租人之间的酒店租赁及管理协议有助承租人紧密监察初步酒店物业的表现。产业信托管理人将与承租人紧密合作，确保承租人尽力改善初步酒店物业的业绩。承租人将在谘询产业信托管理人的情况下监督初步酒店物业的年度预算程序，并负责制定策略提高初步酒店物业的收入及相对于类似市场分部竞争对手的表现。这将包括利用开元集团丰富的行业经验，在客房收益率管理、优化客户组合、制定营销计划、获得全球酒店业市场资讯等方面提供策略方向，以及利用开元集团对酒店业趋势的深入了解实施创新的酒店及餐饮概念。

　　此外，产业信托管理人将与承租人积极合作营造机会提升初步酒店物业，例如安排承租人参与有关装修及翻新工程的讨论，旨在提升客人体验及改善初步酒店物业的整体市场份额、现金流量及投资资本回报。产业信托管理人与承租人之间的此种紧密互动及磋商旨在确保实施产业信托管理人的资产管理策略。

　　． 正在进行或计划进行的翻新

　　产业信托管理人与承租人拟对初步酒店物业中部分物业分阶段进行翻新，以确保收入稳定。翻新旨在维持及改善初步酒店物业的形象及吸引力，藉此增加光顾，从而增加初步酒店物业住宿服务的可用客房收益，以及餐饮服务的餐位利用率、客户人均消费及宴会厅每年每平方米收入。

　　初步酒店物业最近进行及拟进行的若干翻新计划包括：

　　－ 长春开元名都大酒店：产业信托管理人与承租人正计划进行一项扩建项目。该扩建项目计划加建建筑面积约5,846平方米的两层（包括地库一层）楼宇，供长春开元名都大酒店经营之用。进行扩建工程所在楼宇现由长春开元名都大酒店用作员工宿舍，该楼宇的房屋所有权证及相关土地使用权现由长春开元名都大酒店持有。于扩建工程完成后，加建楼宇中的设施将包括一个建筑面积约1,000平方米的无柱宴会厅、两间接待室及一个将由第三方营运的卡拉OK。预期扩建项目的资本开支将为人民币54百万元。扩建项目须获地方政府批准，而截至最后实际可行日期尚未获得批准。

　　－ 杭州开元名都大酒店：产业信托管理人及承租人将进行翻新工程以将会议室天花板高度由3.5米增高至7米。翻新工程预期将提高杭州开元名都大酒店举办大型会议及展览会的服务能力。资本开支预计为人民币12百万元。翻新工程已于二零一三年五月获得杭州市规划局批准。

　　－ 其他翻新：初步酒店物业一直并将继续定期进行翻新。其他翻新主要包括客房楼层、宴会厅及食肆的装修及升级、酒店大堂及其他公共区域的翻新、闭路电视、通风空调、水管及排水系统的更换工程及升级，以及消防改造工程。

　　长春开元名都大酒店及杭州开元名都大酒店拟进行的翻新计划将透过银行借款筹得资金。初步酒店物业其他家私、装置及设备升级工程所需资金将由酒店家私、装置及设备储备拨付。因此，翻新计划将不会影响开元产业信托的可分派收入总额。

　　． 组合持续优化

　　产业信托管理人拟长期持有资产，但会采取积极方式尽量增加开元产业信托投资组合的收益率及价值，包括确定投资组合内已达到最佳出售成熟期的可供分拆出售资产，并从出售所得款项中收回资本用于收益更高的增长机遇。

　　． 透过重新定位优化商业区域

　　产业信托管理人相信，初步酒店物业具备潜力可进一步确定发展工程以优化利用商业区域。这可能须要改善租户组合及将商业区域重新定位作其他用途以把握其他创造收入的机会，从而可能提高基金单位持有人的回报。

　　外部增长策略

　　产业信托管理人拟按照其策略及投资标准审慎评估收购机会，藉以实现其为基金单位持有人增加回报及就实现未来收入及资本增长改善潜在机会的目标。

　　在评估潜在收购机会时，产业信托管理人将专注于以下标准：

　　． 收益率要求

　　产业信托管理人将寻求收购能增加对基金单位持有人的整体分派的物业。产业信托管理人将在考虑监管、商业、政治及其他相关因素后，寻求物色能增加价值，估计收益率高于资本成本且预期能维持或增加基金单位持有人回报并同时能平衡与该等投资相关的多种风险的物业。

　　． 地理位置

　　产业信托管理人将评估各物业的位置及于其市场的业务增长潜力，以及对其资产组合整体地域分布的影响。产业信托管理人亦将评估一系列与位置相关的标准，包括但不限于交通便利性、与主要商业、旅游及运输枢纽之间的交通、物业在周边市场的知名度以及物业附近是否存在竞争对手及其集中程度。

　　． 入住及租户特征

　　产业信托管理人将寻求收购的物业其现有或潜在租金及续租率高于其各自市场的竞争物业。此外，亦将评估租户素质，以估计拖欠租金的可能性。亦将在收购新物业前评估租金费率及入住趋势。

　　． 稳健的基本因素及自然增长潜力

　　产业信托管理人未来将寻求收购可用客房收益、入住率、餐位利用率、客户人均消费及宴会厅每年每平方米收入具有强劲上升潜力的物业。

　　． 资产增值潜力

　　产业信托管理人亦可能寻求收购具有透过改善酒店管理、市场重新定位或其他资产增值措施而增值的潜力的物业。

　　． 楼宇及设施规格

　　就开元产业信托将收购的潜在物业而言，产业信托管理人将致力进行透彻的物业尽职调查，严格遵守相关法律及分区规划条例以及质量规格，并考虑楼宇的大小及楼龄。物业将由独立专家就中短期修理、维护及资本开支需求进行评估。

　　收购策略将由酒店业趋势带来的机遇支持。产业信托管理人相信，酒店服务供应商越来越倾向腾出资本进行业务扩展，因而可能增加可供收购的酒店及其他住宿物业的供应。

　　鉴于中国酒店行业前景蓬勃，加上酒店资产（为新酒店物业或现有物业）增加而可能提供进一步增长机遇，开元产业信托将在全中国物色收购机遇。

　　此外，开元集团将配合开元产业信托的收购策略。开元集团未来将为开元产业信托提供机遇，收购主要用于酒店及／或酒店相关用途的创造收入的物业。开元集团已授予产业信托管理人选择权，以促使开元产业信托收购包括开元集团拥有的两家酒店在内的物业。

　　尽管已授出上述购股权，但产业信托管理人并无开元产业信托于后12个月期间收购任何物业的计划。

　　开元产业信托亦可利用凯雷集团的丰富行业经验、评估潜在收购机遇的专长及发展综合混合用途发展项目的往绩，亦可利用凯雷集团在本地酒店行业建立的成熟关系网络实施增长策略。产业信托管理人相信，凭藉该策略，其将能够在凯雷集团的直接关系网络内寻求增值收购。

　　为降低或会因未来收购产生的物业风险，产业信托管理人将实施适当的政策并对潜在收购目标进行适当尽职审查。相关内容可能包括如下事项：物业拥有权及业权、所需政府批文及市镇规划要求、物业使用限制及外资所有权；安全规定、地价规定、物业存在的产权负担、遵守分区与建筑规定、当前及未来的租赁及重大协议、维持及经营物业所需的支出、已投保范围及价值、外汇批准及所有相关政府批文。

　　产业信托管理人并无计划让开元产业信托于起12个月期间内收购任何物业。

　　融资策略

　　产业信托管理人将按照进行借贷，据此，开元产业信托的借款不得超过开元产业信托资产总值的45%(或可能不时规定的其他百分比）。产业信托管理人努力优化资本架构及资本成本，采用最佳的资本架构（包括适当的债务及股权组合）为物业收购及任何资产增值活动融资。于，开元产业信托的总借贷预期为人民币1,165.3百万元，相当于其资产总值的%（根据最低计算）。

　　产业信托管理人拟采用以增长为本的资本架构来实现现金流量最大化，并同时维持资金灵活性供日后融资进行任何收购。开元产业信托的额外借贷能力将可用作应付日后有关收购额外物业的资本需求以及有关改善初步酒店物业的资本开支。开元产业信托于的资产负债比率预期为%。产业信托管理人将采取稳健财务政策，确保杠杆比率不会超逾规定的限额百分比。

　　产业信托管理人拟采纳对冲策略，以控制其借款汇率及利率变动的相关风险。SPV(BVI)将订立对冲安排，以对冲开元产业信托的境外贷款融资所产生的利率及外汇汇率风险。

　　
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更　新：2021-5-30