沈阳公用发展

　　沈阳公用发展是沈阳公用发展股份有限公司 - H股 00747的品牌。
　　沈阳公用发展股份有限公司 - H股 00747

　　公司概括

　　集团主席 马钟鸿

　　发行股本(股) 420M

　　面值币种 人民币

　　股票面值 1

　　公司业务 公司之主要业务为房产开发、销售及租赁。

　　全年业绩:

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度销售额约为人民币10,160,000元（二零一一年：人民币22,879,000 元），较上年减少55.59%。

　　截至二零一二年十二月三十一日止年度，实收盈利约人民币27,126,000 元（二零一一年：人民币40,910,000元），公司每股盈利为人民币2.66分（二零一一年：人民币4.47 分）。

　　业务回顾：

　　二零一二年，中央政府对房地产市场的调控政策持续影响房地产行业，面对外部环境的诸多不确定性，公司一直谋求与主营业务方向一致同时受调控措施影响较小的业务模式以提升股东价值。

　　二零一二年十二月三十一日止财政年度（“本年度”），公司出售了北京渖发物业管理有限公司（“北京渖发”）全部股权，收购了广州市中展投资控股有限公司（“广州中展”）。公司于前期进行的收购中房潮州投资开发有限公司（“中房潮州”）和出售深圳青鸟渖发光电有限公司交易已于本年度完成。

　　本年度，中房潮州和广州中展的业务均有所进展。

　　1. 房地产开发业务分析

　　1) 收购中房潮州投资开发有限公司

　　二零一一年五月十一日，公司与天津中房雍阳置业有限公司（“天津雍阳”）及深圳市中房创展投资集团有限公司（“深圳创展”）（“卖方”）签订《收购协议》（“收购协议”）。根据该协议，公司向天津雍阳和深圳创展收购中房潮州全部股权（“收购”）（详见公司于二零一一年九月二十五日发出的通函（“通函”））。

　　由于延迟向中国政府取得中房潮州之工商变更登记，故收购未能如公司及卖方原先预期于截至二零一一年十二月三十一日止财政年度前完成。于二零一二年六月八日，公司已就中房潮州之股东变更办理登记手续，且于同日，公司已与卖方订立一项协议以豁免收购协议所述之卖方之第(i) 及(ii)项保证。因此，收购已延迟至二零一二年六月八日完成。中房潮州已于收购完成后成为公司之全资附属公司。

　　诚如通函所提及，中房潮州正于潮州进行一项土地开发项目（“该项目”）。该项目第一期原定以二零一一年十一月前竣工为目标。然而，该项目之进度受建设规划调整，土地移交延迟及恶劣天气等因素影响遭延误约五个月。

　　中房潮州已就该项目取得收购协议所述之所有必要许可。该项目拥有人潮州市金山投资开发有限公司（“潮州金山”）已向中房潮州移交合计3,500亩土地以供其进行进一步建设及开发。

　　该项目第一期和第二期的工程已初步完成。由于第一期和第二期合共3,000亩建设土地现时仍有细节须待落实以达致转让合作协议协定下之接纳标准，故第一期和第二期的建设土地移交工作尚待完成，潮州金山仅同意预付人民币420,000,000 元（“预付款项”）予中房潮州以偿付部分付款。中房潮州须完成第一期和第二期余下建设工程，方能完全符合接纳标准。待完全符合接纳标准后，潮州金山将向中房潮州全数偿付未支付金额连同18%之项目溢价。于二零一三年三月二十八日，中房潮州已自潮州金山收讫预付款项总计约人民币260,000,000 元。

　　根据收购协议，卖方同意倘中房潮州于截至二零一一年十二月三十一日止年度实现少于人民币30,000,000元之净溢利，将就溢利保证作出补偿。然而，鉴于收购并未于截至二零一一年十二月三十一日止财政年度前完成之事实，溢利保证并无获行使，且延迟完成收购主要由于未能预见之外界因素影响所致，此乃在双方所预期之外，故卖方及公司确认于收购协议中所述之溢利保证将押后至截至二零一二年十二月三十一日止财政年度。根据中国核数师出具之中房潮州截至二零一二年十二月三十一日止年度之经审核财务报表，中房潮州未能达致溢利保证。因此，卖方有责任向公司赔偿约人民币30,500,000 元。公司已收到赔偿金额约人民币30,500,000 元。

　　据中房潮州之管理层称，中房潮州现正进行该项目之第三期，该期工程涉及对约1,500 亩土地进行施工。如上文所述，由于该项目出现延误，故整个项目预计将于二零一三年年底前完成。

　　2) 收购广州市中展投资控股有限公司（“广州中展”）

　　二零一二年五月十七日，公司与中投创业（北京）投资控股有限公司（“中投创业”）及深圳市中展创展投资发展有限公司（“深圳中展”）签订《收购协议》。根据该协议，公司向中投创业与深圳中展收购广州中展90%股权（详见公司于二零一二年五月十七日发出的公告（“该公告”））。

　　有关收购广州中展之收购协议之先决条件已全部达成，收购已于二零一二年六月十三日完成。因此，广州中展已成为公司之全资附属公司。广州中展所从事之综合性房产项目（“香颂居项目”）已经展开且进展顺利。诚如该公告所述，香颂居项目将涵盖政府保障性住房、住宅单位及商用物业。兴建政府保障性住房预期将于二零一三年年底前完成，而项目之其他部分预期将于二零一四年年底前完成。

　　本年度，香颂居项目完成约25,000 平方米建筑主体施工，实际已完成投资逾人民币2亿元，约占投资总额的30%。本年度，广州中展已就香颂居项目办妥国有土地使用证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。

　　于二零一三年三月，香颂居项目已经取得建筑工程施工许可证。

　　2. 物业租赁管理业务分析

　　1) 出售北京渖发物业管理有限公司（“北京渖发”）

　　二零一二年六月十三日，公司与新疆鼎新华域股权投资有限公司（“鼎新华域”）及新疆盛世新天股权投资有限公司（“盛世新天”）签定《股权转让协议》。根据该协议，公司同意向鼎新华域与盛世新天出售北京渖发100%股权（详见公司于二零一二年六月十三日发出的公告）。

　　出售北京渖发使公司实现物业升值收益。出售所得款项将增强集团之财务状况，并为集团提供额外资金来源以推进中房潮州与广州中展项目，有助于为股东创造价值。

　　二零一二年八月二十三日，公司二零一二年度第二次股东特别大会已批准出售北京渖发100%股权之议案。北京渖发的股权变更已于本年度完成。

　　由二零一二年一月一日至二零一二年八月二十三日，北京渖发持有之物业收取租金人民币7,303,000 元，出租率100%。

　　2) 出售深圳青鸟光电有限公司（“深圳光电”）

　　二零一一年五月二十三日，公司与北京四海华澳贸易有限公司（“北京四海”）签定《股权转让协议》。根据该协议，公司同意向北京四海出售深圳青鸟渖发光电有限公司（“深圳渖发”）100%股权，深圳渖发持有深圳光电100%股权。深圳渖发工商变更的登记手续已经办理完毕，公司已于本年度全数收回代价。本次交易已经完成，深圳渖发及深圳光电不再是公司之附属公司。

　　业务展望:

　　展望未来，公司将加快中房潮州该项目第三期的工程建设，推进第一期和第二期的工程竣工验收工作，争取早日收取剩余的回购款项与溢利；同时加快广州中展香颂居项目的工程建设进度，力争开始销售回款。

　　公司将加强企业管理，严格控制成本，提高营运效益，以提升盈利能力，务求为股东谋求最佳回报。

　　
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