领汇房地产

　　领汇房地产投资信托基金 00823

　　公司概括

　　集团主席 苏兆明

　　发行股本(股) 2,311M

　　面值币种

　　股票面值

　　公司业务 集团之主要业务为投资零售及停车场业务。

　　全年业绩:

　　年内，收益及物业收入净额按年分别增长9.7%及10.3%至65.06亿港元（2012年：59.32亿港元）及46.16亿港元（2012 年：41.85 亿港元）。本年度每基金单位分派（“每基金单位分派”）增加13.1% 至146.46 港仙（2012年：129.52港仙），包括中期每基金单位分派71.08港仙（2012年：63.11港仙）及末期每基金单位分派75.38港仙（2012年：66.41港仙）。根据基金单位于2013年3 月31日之收市价42.30港元计算，每基金单位分派总额之分派回报率为3.5%。管理人持续执行派发领汇100%之可分派收入之政策。

　　业务回顾：

　　零售组合

　　于2013 年3 月31 日，物业组合的整体租用率稍为上升至94.1%（2012 年3 月31 日：92.9%），商铺的租用率亦创新高，达96.3%。在商户稳健销售表现的支持下，平均三年租期的综合续租租金调整率于回顾年内维持于24.6%的稳健水平（2012年：21.7%），而平均每月租金由2012年3月31日的每平方尺35.8港元上升至2013 年3 月31 日的每平方尺38.4 港元。年内，商户的续租率为82.7%（2012 年：79.2%）。

　　物业组合内之首10 大物业大部分已透过进行资产提升而提高物业质素及强化商户组合，并对物业组合之零售收益带来25.9% 之贡献。于2013 年3 月31 日，首10 大物业之平均每月租金为每平方尺55.7港元（2012 年3 月31 日：50.4 港元）；而于2013 年3 月31 日，排名第11 至50 之物业（部分已进行资产提升工程）录得之平均每月租金为每平方尺41.2 港元（2012 年3 月31 日：38.1 港元）。

　　根据领汇物业组合之零售物业估值排列之所有物业组别均持续于平均每月租金及租用率取得按年增长。

　　于截至2014 年3 月31 日止财政年度内，占每月基本租金约32.5%及占零售物业内部楼面面积约31.5%之租约将会到期。随着本地经济稳定及消费信心上扬，预期对零售物业之需求仍将殷切。管理人深信，现有租户或新租户将会以具竞争力之租金承租即将到期的零售物业租约。

　　停车场物业组合

　　领汇为香港之主要停车场业主，旗下的停车场物业组合包括约80,000 个泊车位，所带来的收益占本年度收益总额约20.3%。

　　受惠于香港政府关闭若干地区的露天停车场，以及由于管理人推出多项泊车优惠，导致市场需求增加，本年度停车场物业的表现理想，收益增长12.7%至13.18亿港元（2012年：11.69亿港元）。使用率于2013 年3 月31 日上升至83.5%（2012 年3 月31 日：79.6%），而本年度的停车场物业收入净额比率进一步上升至65.5%（2012 年：61.1%）。领汇完成多项改进措施，以提升停车场设施，包括推出防止跟车尾系统、扩大闭路电视监测范围、改善畅通无阻通道设施、及安装较节能的照明系统。

　　资产管理

　　随着零售市场的迅速发展及竞争加剧，管理人致力为顾客提供更丰富的选择及加强商户的多元化以迎合顾客不断变化的需求。年内，管理人成功引入创业者及新商户组别，并支持现有商户在领汇的物业组合内扩张业务，同时维持小商户的百分比以保持各商场的独特性。

　　管理人进行大量营销活动以支持商户的销售增长，并加强领汇的社区参与。年内，领汇商户的平均每月每平方尺零售销售额较上个财政年度上升9.6%。物业组合内经营主要生活必需品的行业中，“饮食”及“超级市场及食品”的每平方尺销售额按年分别录得8.3% 及9.1% 的稳健增长，而“一般零售”行业则录得10.0% 的升幅。

　　于2013 年3 月31 日，按领汇物业组合之已出租内部楼面面积计算，“饮食”、“超级市场及食品”及“街市╱熟食档位”之行业约占整体之56.9%（或按月租计62.1%），迎合到社区的日常需要。

　　资产提升

　　为物色资产提升项目，管理人采取的策略方针，为透过以宏观角度观察个别社区，专注于其人口增长、家庭收入、消费趋势、交通网络的延伸及地区竞争，从而投资于最具潜质的项目上。

　　随着将军澳和屯门地区的人口迅速增长、家庭收入不断增加及交通基建设施有所改善，管理人近年透过进行资产提升及╱或可提升回报的收购在该等地区作出可观投资，以把握该等地区的增长潜力。

　　年内已完成五个资产提升项目，令已完成之资产提升项目总数增至30 个。五个新完成之资产提升项目中包括两个街市升级项目及按估值排名位列50 大以外的两项物业，所有投资回报均超越管理人的目标。

　　爱民广场及良景广场为主要的综合翻新项目，成功以新设计及主题振兴活化，惠及顾客及周边社区，比如绿化爱民街市的上盖及良景广场的新颖开放式庭院。该等经翻新的商场深受商户及社区青睐，并且在重新开幕前铺位近乎全部租出。

　　华心商场为领汇旗下资产提升项目中位列50 大以外的商场模范，其简单、务实，却不失时尚的设计，深得当地社区的赞誉。前瞻未来，管理人将采用类似方法翻新同类购物商场。

　　自2011/12年度领汇在大元街市试行并获取奖项的翻新项目完成以来，领汇于2012/13年度已多完成两项于爱民广场及新翠商场的街市升级项目，成绩均令人满意。管理人预期街市升级项目将成为领汇未来资产提升项目的重要一环。

　　已完成资产提升的商场日渐受当地社区欢迎，及至完工数年后仍可见其继续为物业收入净额提供可持续增长。

　　管理人继续推行资产提升项目，其中有八项在进行中，五项尚待相关部门审批。管理人相信，升级后之物业将继续为领汇带来可观回报。

　　资产投资

　　于上个财政年度收购的南丰广场的商业部分及海悦豪园的商业用途部分已成功融入于领汇之物业组合内。连同将军澳厚德商场，有关物业为邻近顾客带来更舒适的购物环境，及为商户带来更多商机。年内，该两项物业为领汇的表现提供全年贡献。

　　于2012年7月举行之上届领汇基金单位持有人周年大会上，在领汇大部分基金单位持有人的支持下，管理人顺利扩大领汇的投资范围，以至可投资于香港所有可持续提供收入之非住宅用途物业类别，包括但不限于单幢式资产及综合用途（以零售为主）的发展项目，惟不包括酒店及服务式住宅。

　　管理人相信，经扩大的投资范围将提高领汇在物色合适并可提升回报的扩展机会时的投资灵活性。

　　业务展望:

　　全球经济环境仍不明朗、中国经济增长或许放缓，加上香港政府不断实施房地产降温措施，令市场短期内将持续波动不稳。能源及建材成本上升，以及于不同级别劳动力的法定最低工资调整下而加深了劳工短缺问题，均将对营运开支增添压力。

　　市场环境尽管充满挑战，管理人会在当中寻觅商机。访港旅客人数强劲增长、失业率持续处于低位以及因法定最低工资的正面影响以致家庭收入上升，尤其是低收入群，均应能支持领汇商户零售销售进一步有所增长。

　　领汇将继续奉行积极之资产管理策略，引入更优质租户，并为消费者提供更多选择及拣选具可观回报之资产提升项目。管理人将力求达到更佳营运效率，在领汇的多元化物业组合内订定供应及服务水平标准，并致力进一步节约能源，以减低成本上升之压力。

　　就资产投资而言，凭藉已提升之投资灵活性及公认的资产管理能力，管理人将继续物色收购机会，从而扩展领汇物业组合，并继续为基金单位持有人创造价值。为进一步优化整体物业组合的收益，管理人亦将检讨领汇物业组合之组成部分，或会采取更积极之物业组合管理策略，包括出售物业。

　　凭藉领汇积极的资本管理及稳健之信贷评级，领汇的资本结构已为应对日后利率周期波动及把握业务发展机会作好准备。

　　
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更　新：2021-5-30